Юрист по недвижимости

Что проверяем перед покупкой квартиры

• Собственник и основание права. Выписка из ЕГРН и документ, по которому продавец получил квартиру: договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации. По ним видно, кто ещё может заявить права на квартиру.
• Обременения. Ипотека, арест, запрет регистрационных действий видны в выписке из ЕГРН. Свежую выписку лучше попросить заказать продавца: в выписке, которую заказал посторонний человек, имя собственника без его согласия не показывается.
• Кто прописан и кто сохранит право жить. Человек, который отказался от приватизации, сохраняет право пользования квартирой и после её продажи (ст. 19 закона № 189-ФЗ о введении в действие ЖК РФ). Если такие жильцы есть, их перечень с правами – обязательное условие договора (ст. 558 ГК РФ).
• Согласие супруга. Если квартира нажита продавцом в браке, на продажу нужно нотариальное согласие супруга. Без него супруг может оспорить сделку в течение года с того дня, как узнал о ней (п. 3 ст. 35 СК РФ).
• Дети и материнский капитал. Продать квартиру ребёнка можно только с предварительного разрешения органа опеки (ст. 28 и 37 ГК РФ). Если квартира куплена с материнским капиталом, в ней должны быть выделены доли детям (ч. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ) – проверяем, сделано ли это.
• Долги и банкротство продавца. Смотрим суды, исполнительные производства и реестр банкротств. Сделку, совершённую в течение трёх лет до заявления о банкротстве во вред кредиторам, могут оспорить (ст. 61.2 закона № 127-ФЗ о банкротстве).
• Перепланировка и капремонт. За самовольную перепланировку отвечает собственник, то есть после покупки уже вы (ст. 29 ЖК РФ). Долг по взносам на капитальный ремонт переходит к покупателю (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ), а долги за коммунальные услуги остаются за продавцом.

Как юрист сопровождает сделку

• Задаток или аванс. Соглашение о задатке заключается письменно (ст. 380 ГК РФ). Если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток остаётся у продавца, по вине продавца – возвращается в двойном размере (ст. 381 ГК РФ). Аванс возвращается в любом случае. Поэтому до проверки квартиры задаток лучше не вносить.
• Договор. Договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме одним документом, подписанным сторонами (ст. 550 ГК РФ). В нём должны быть точные данные квартиры и цена (ст. 554 и 555 ГК РФ). Дописываем то, что защищает именно вас: сроки освобождения квартиры и снятия с учёта, порядок расчётов, ответственность за просрочку.
• Нотариус – когда обязателен. Продажа доли в праве собственности, как правило, удостоверяется нотариусом (ст. 42 закона № 218-ФЗ о государственной регистрации недвижимости), так же как сделка с недвижимостью несовершеннолетнего (ст. 54 того же закона). Целую квартиру взрослые собственники могут продать по простому письменному договору.
• Расчёты. Деньги не передаются из рук в руки до регистрации: используют аккредитив в банке, банковскую ячейку или депозит нотариуса. Когда и при каком условии продавец получает деньги, прописываем в договоре.
• Регистрация. Право собственности переходит к покупателю с момента государственной регистрации (ст. 223 и 551 ГК РФ). Документы подаются через МФЦ, электронно или через нотариуса. Ошибка в документах – основание приостановить регистрацию (ст. 26 закона № 218-ФЗ), поэтому комплект проверяем до подачи.
• Передача квартиры. Подписываем передаточный акт (ст. 556 ГК РФ), сверяем состояние квартиры, счётчики и ключи и следим, чтобы продавец и его семья снялись с регистрационного учёта в срок из договора.

Если сделка уже стала спором

Юрист по недвижимости нужен не только до сделки. Квартиру продали с обманом или родственник оспаривает дарение – смотрите оспаривание сделки. Продавец не выписывается после продажи – как выписать человека через суд. Доли, порядок пользования, залив и споры с управляющей компанией – в разделе жилищные споры.

Новостройку сдали с опозданием или с недостатками – неустойка с застройщика. Договор аренды, подряда на ремонт или займа проверим отдельно – проверка договора.