Дарственная на квартиру

Что это за договор

По договору дарения даритель безвозмездно передаёт вещь в собственность одаряемому (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Главное слово – безвозмездно. Если взамен квартиры одаряемый что-то обещает (деньги, уход, другую вещь), это уже не дарение, и суд может признать договор притворным.

После регистрации квартира принадлежит одаряемому. Если он в браке, подаренная квартира – его личное имущество и при разводе не делится (п. 1 ст. 36 СК РФ). Подробнее – в статье что делится при разводе.

Нужен ли нотариус

• Квартира целиком. Договор можно составить в простой письменной форме и подписать самим (ст. 574 ГК РФ). К нотариусу можно пойти и добровольно: он проверит дееспособность сторон и документы.
• Доля в квартире. Дарение доли, как правило, удостоверяет нотариус (ст. 42 закона № 218-ФЗ о государственной регистрации недвижимости). Без него Росреестр переход права не зарегистрирует.
• Квартира, купленная в браке. Она общая, поэтому дарителю нужно нотариальное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ), даже если собственником записан он один.
• Квартира в залоге у банка. Подарить её можно только с согласия банка (п. 2 ст. 346 ГК РФ).
• Квартира ребёнка до 14 лет или недееспособного. Дарить от их имени нельзя (п. 1 ст. 575 ГК РФ).

Как оформить по шагам

• Проверьте документы: выписку из ЕГРН о собственнике, арестах и залогах, документ, по которому даритель получил квартиру.
• Составьте договор: кто дарит, кому, адрес, кадастровый номер и площадь квартиры, основание права дарителя. Если в квартире зарегистрированы люди или даритель хочет и дальше в ней жить, это прямо пропишите в договоре.
• Подпишите договор и подайте заявление о регистрации перехода права в МФЦ или электронно. Если договор удостоверял нотариус, документы в Росреестр обычно отправляет он сам.
• Оплатите госпошлину за регистрацию. Её платит тот, кто получает право, то есть одаряемый.
• Через 7–9 рабочих дней получите выписку из ЕГРН, где собственником записан одаряемый. По документам от нотариуса регистрация идёт быстрее.

Сколько стоит

Госпошлина за регистрацию права собственности для физического лица – 4 000 рублей, если кадастровая стоимость квартиры не больше 20 млн рублей. Для более дорогих квартир – 0,02% кадастровой стоимости, но не больше 500 000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). До 2025 года пошлина была 2 000 рублей, поэтому в старых статьях встречается прежняя сумма.

Если участвует нотариус, к пошлине добавляются его тариф и плата за правовую и техническую работу. При дарении доли тариф – 0,5% стоимости, но не меньше 300 и не больше 20 000 рублей (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Если договор на всю квартиру удостоверяют добровольно, тариф для супруга, родителей, детей и внуков – 3 000 рублей плюс 0,2% стоимости (при стоимости до 10 млн рублей), для остальных он выше (ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате). Плату за работу устанавливает нотариальная палата региона, итоговую сумму нотариус называет заранее.

Налог с подаренной квартиры

Одаряемый не платит НДФЛ, если даритель – член семьи или близкий родственник: супруг, родители и дети (в том числе усыновители и усыновлённые), дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Все остальные платят 13%, а с суммы таких доходов свыше 2,4 млн рублей за год – 15% (п. 1.1 ст. 224 НК РФ). Так что квартира, подаренная тётей, племянником, гражданским супругом или другом, обходится в заметную сумму. Налог считают со стоимости квартиры, на практике обычно с кадастровой. Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года, налог платят до 15 июля (ст. 228 и 229 НК РФ). Даритель налог не платит.

Дарственная или завещание

Дарение действует сразу, при жизни дарителя, и забрать квартиру назад по своему желанию он уже не сможет. Завещание вступает в силу только после смерти, а до этого его можно изменить сколько угодно раз.

Подаренная квартира в наследство не входит, поэтому наследники, в том числе с правом на обязательную долю, на неё не претендуют. Налога на наследство нет ни для кого, а при дарении неродственнику одаряемый платит НДФЛ. Как делят имущество, если завещания нет, – в статье наследство без завещания.

Можно ли оспорить дарственную

Да, если сделка с пороком. Основания те же, что и для других сделок:

• Даритель не понимал значения своих действий из-за болезни, возраста, лекарств (ст. 177 ГК РФ). Это доказывают судебно-психиатрической экспертизой, в том числе посмертной. Оспорить может сам даритель, а после его смерти – наследники, чьи права нарушены.
• Заблуждение, обман, угроза. Человек думал, что подписывает завещание или договор ренты, или его обманули либо запугали (ст. 178 и 179 ГК РФ).
• Притворная сделка. Квартиру на самом деле продали, а оформили дарение, например чтобы обойти право других собственников первыми купить долю (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Суд применит правила той сделки, которую стороны имели в виду.
• Нет согласия супруга на дарение общей квартиры. Супруг может оспорить сделку в течение года с того дня, когда узнал или должен был узнать о ней (п. 3 ст. 35 СК РФ).
• Дарение перед банкротством. Если даритель подарил квартиру в течение трёх лет до банкротства во вред кредиторам, финансовый управляющий может оспорить сделку (п. 2 ст. 61.2 закона о банкротстве).

Когда дарение можно отменить

Отмена – отдельный путь: договор действителен, но даритель вправе забрать подарок назад. Оснований немного (ст. 578 ГК РФ):

• одаряемый покушался на жизнь дарителя, членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Если одаряемый умышленно лишил дарителя жизни, отмены дарения в суде могут требовать наследники дарителя;
• в договоре есть оговорка: если даритель переживёт одаряемого, дарение отменяется (п. 4 ст. 578 ГК РФ). Без такой оговорки после смерти одаряемого квартира переходит к его наследникам.

Неблагодарность, ссора, то, что одаряемый не ухаживает за дарителем, основаниями для отмены не считаются. Если для вас важен уход, больше подходит договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ).

Сроки

Оспоримую сделку (по ст. 177, 178 и 179 ГК РФ) можно оспорить в течение года: со дня, когда прекратились угроза или насилие, или когда истец узнал либо должен был узнать об обстоятельствах, которые дают основание для иска (п. 2 ст. 181 ГК РФ). Для притворной сделки срок – три года с начала её исполнения, а для того, кто не был её стороной, – со дня, когда он узнал о сделке, но не больше десяти лет (п. 1 ст. 181 ГК РФ).

Сроки короткие, а доказательства со временем теряются, поэтому медицинские документы, переписку и свидетелей лучше собрать сразу. Как идёт такой спор в суде – на странице оспаривание сделки. Если сделку только готовите, договор можно проверить с юристом по недвижимости.